最近因為家裡特殊原因決定辦理房產贈與，看了一圈找代書代辦大概都要1-2萬，因為沒有特殊節稅需求，加上整個流程看起來不難¹，決定自己辦辦看，這篇筆記這個流程和中間需要注意的小事。在房地合一稅上路後，看網路上所有文章都是建議走房產買賣而不是房產贈與，所以我想這篇在現在的環境下可能沒什麼用，不過還是寫起來，也許未來有天能幫助到別人。

一切順利的話，共需要跑行政機關三次才能完成所有流程，也就是如果需要請假的話需要請假三天，考量到請假的成本，要不要花錢消災找代書可以再精算精算。

第0天

決定贈與額度

根據目前的稅法規定，每人每年可以免贈與稅的贈與額度為新台幣244萬元，超過的部分需要繳交10%的贈與稅。

以房產贈與來說，如果契稅與土增稅是由受贈者支付，則契稅與土增稅可以從贈與額度中扣除，也就是實際贈與的房地價值可以超過244萬元，能超過多少就是看契稅與土增稅需要繳多少。

若房地價值超過244萬元，則可以考慮分多年做持份贈與。網路上看到的文章普遍都是說考量到土地增值以及代書費、行政規費，分多年贈與不見得划算，不過除了土地/建物書狀費各80元與代書費會跟贈與次數有關外，剩下的費用都是依據土地/建物價值的某個%數去算的，我左思右想都想不出（在不請代書下）什麼狀況下多次贈與會比較不划算，土地公告現值&房屋課稅現值的漲幅要超過免稅額度部分的10%應該沒這麼容易吧？

計算贈與淨額

若打算分多年贈與，可以用以下方法大概估一下當年可贈與的金額大概是多少：

贈與淨額 = 房屋現值 + 土地公告現值 – 契稅 – 土地增值稅²

除了自己手算外也可以用財務部的贈與案件試算頁面來估算贈與人與受贈人分別需繳納多少稅。

房屋現值

如果有自然人憑證的話，可以在地方稅網路申報作業系統或財政部稅務入口網查詢房產的房屋現值；如果沒有自然人憑證也沒有時間跑一趟行政機關查詢的話，可以用上個年度房屋稅稅單上的「課稅現值」大概估算，不過雖然差異不會太大，但稅單上的金額會低於實際的房屋現值，因為房屋稅稅單上的課稅現值只包含需要繳納房屋稅的財產現值，像是自用停車位等等的價值可能就不會包含在其中。

土地公告現值

土地公告現值可以在這裡查詢，照著土地權狀上的資料填入就能得到當年度的（每平方公尺）土地公告現值，用土地權狀上的面積 x 公告現值 就能得到該筆房產的土地公告現值。

要特別注意的是，網頁上會顯示兩個數字：「公告現值」和「公告地價」，在算土地公告現值的時候要用「公告現值」。（公告地價是用來計算土地稅的，跟房產贈與無關。）

契稅

契稅為房屋現值的6%，所以用上面得到的房屋現值 x 6%就能得到應繳納的契稅金額。

土地增值稅

相較於契稅，土地增值稅的計算就複雜一點。如果已經知道土地的前次移轉年期，就可以透過財政部的網頁試算，如果不知道的話，其他縣市我不清楚，但新北市的不動產愛聯網只要輸入土地資料以及土地所有人的身分證字號就能幫你試算當年度的土地增值稅，還蠻方便的。

如果要自己計算的話，除了消費者物價總指數外，其他欄位應該都蠻直覺的。消費者物價總指數的求得方法為，到統計資訊網上的「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用 」這個表，找到對應前次土地移轉年期的數字，假設上次移轉是106年5月，對應消費者物價總指數表，就會得到113.6。

以上的數字都得到後，就能大概知道當年度要贈與多少比例的房地。如果不想付贈與稅的話，可以稍微超過244萬的免稅額，這邊可以幫助你算出大概要分幾年完成贈與及大概的贈與比例，實際贈與比例可以等到第一天拿到實際房、地價值的時候再來決定。

當然可以保守一點讓每次的房地總額低於244萬元，不過因為土地幾乎是年年漲價，多拖一年成本也會跟著增加，所以我個人是傾向算精準一點，將契稅與土增稅扣除額用好用滿，最大化每年的贈與房地總額。根據我自己跑的模擬，雖然土地會漲價導致將來要繳的土增稅上升，不過因為贈與稅的10%不少，除非要贈與的房產現值太高需要分非常多年或是預計接下來的土地公告現值會大幅上升，不然還是在免贈與稅的範圍下最大化每年的贈與總額算起來會最省稅；但如果最後一年只剩下一點點，導致實際的節稅金額不高，則要不要乾脆在前一年就直接繳點贈與稅全部贈與完畢來節省時間，這就是別的考慮了。

填寫贈與契約

新北市政府地政局網頁上可以下載贈與移轉契約書，需準備一式兩份。不知道怎麼寫的話可以留白，到地政事務所的綜合櫃檯可以請櫃檯人員指導怎麼寫，所以出門前只要確認訂立契約人那一段有寫，然後受贈人、贈與人雙方都有簽名或蓋章即可。

關於填寫贈與契約有幾點需要注意：

1. 贈與人在契約上如果用蓋章的話需要用印鑑章而非個人私章，而贈與人如果是用簽名的話，到最後要辦房產過戶時會需要贈與人本人到場。（如果用印鑑章則是到時候需要申請印鑑證明，如果沒有印鑑證明則還是需要贈與人本人到場）。
2. 範本中(11)欄有填寫贈與權利價值，這個在寫的時候應該不會知道，這邊可以先留白，在申報土增稅和契稅時承辦人員會幫忙查，查完再填上去即可。範本中是直接填總額，我這次則是分成建物與土地分開列出，像是這樣：土地 xxxx元 建物 xxxxxx 元 合計 xxxxx 元。
3. 在財政部網站上寫道，申報土增稅與契稅時須出示已繳印花稅的合約正本，所以一開始我以為是要先自己算完總額，乘上0.1%後算出印花稅額度，再去郵局買印花來貼。後來實際跑完才知道是可以先去土增稅與契稅櫃檯填寫申請件，查到此次贈與權利價值總額後，在戶政事務所的綜合櫃檯就可以直接付費繳納印花稅，可以付現也可以刷卡，很方便也不用擔心自己一開始試算算不到正確金額。

第1天 – 稅捐稽徵處

需準備：

• (網站上沒寫但我帶了）土地權狀正本、建物權狀正本
• 贈與雙方身分證明文件（身分證影本即可，不過我是直接帶了兩個人的身分證正本）
• 贈與移轉契約書
• 雙方印章
• 申請人身分證正本、印章

新北市地政局說要帶但我實際沒用到：

• 土地登記謄本、建物登記謄本（新北市政府地政局的網站說可以電腦查詢者可免提出，我當天有帶但沒用到，櫃檯是直接看土地權狀正本和建物權狀正本；需要的話帶贈與人的身分證正本可以直接在地政事務所申請）
• 稅籍證明（如房屋稅繳納收據影本）

在稅捐機關網站上寫要帶契稅、土增稅申請書，網站上也可以直接下載列印。不過我實際跑的經驗，現場拿到的申請書都是A3大小，自己印出來A4看起來也是沒什麼用，應該是不需要自己印，直接去現場領取填寫就好。同樣邏輯也適用於接下來的贈與稅申報以及產權移轉登記。

（optional）試算土增稅與契稅

可以先在稅捐稽徵處的綜合櫃檯試算土增稅跟契稅的金額。

申報土增稅、契稅

到地方稅捐稽徵處，分別到土地增值稅與契稅的承辦櫃檯填寫申請文件，這邊也會幫忙計算房屋和土地的贈與權利價值。

如果受贈的房產是自用的話，在填寫申請件時記得勾選此土地/建物為自用，在領到權狀後再回到稅捐稽徵處完成後續手續，就能享有較低的自用稅率。

繳交印花稅

確定此次贈與的房地價值後，就可以回到稅捐稽徵處的綜合櫃檯繳納0.1%的印花稅。

土增稅、契稅申請送件

繳完印花稅後，拿著用完印花稅的合約分別回到土增稅和契稅的櫃檯完成申報手續。

第2天 – 稅捐稽徵處、國稅局、地政事務所

契稅大概需要1-2個工作天、土增稅則需要大概3-5個工作天³，等收到契稅與土增稅的繳款書領取通知簡訊後，就可以進入這一步。

要攜帶：

• 申請人身分證正本、印章
• 贈與移轉契約書正本（&上面的印花稅稅單），一式兩份都要帶
• 贈與雙方身分證影本（我同時也帶了兩人身分證正本）
• 贈與雙方印章
• 土地、建物權狀正本
• 贈與人身分證正本（因為我這次贈與人是用簽名不是用印鑑章，所以需要贈與人本人帶著身分證正本到現場驗證身份）

繳交土增稅、契稅 – 稅捐稽徵處

到稅捐稽徵處的土增稅與契稅櫃檯領取繳款單，之後可以選擇去銀行繳費或是直接在稅捐稽徵處的綜合櫃檯刷卡繳費。

這邊要特別注意的是，如果在申報贈與稅的時候如果有打算扣除契稅與土增稅，到時候國稅局會要求「受贈人繳費」的證明，國稅局承辦人員表示去銀行從本人帳戶扣款繳費是最好，只要出示存摺就能證明契稅與土增稅是受贈人支付；我是用刷卡，在申報贈與稅時遇到了一些問題，一開始承辦人員表示用簽單無法證明是由受贈人支付，好在最後還是用信用卡＋簽單影本完成送件。注意絕對不要用現金支付，這會導致證明受贈人支付這件事變得極為困難。

申報贈與稅 – 國稅局

需先準備下面這些文件的影本：

• 完稅證明（印花稅、契稅、土增稅）：土增稅跟契稅繳稅完後會分別拿到兩張紙，都是印比較長的那一聯
• 贈與移轉契約書
• 贈與雙方身分證

國稅局現場會有承辦人員指導如何填寫贈與稅申請書，就照著指示填寫蓋章即可。

這邊要特別注意的是，如果有打算扣除契稅與土增稅，在填寫申請書的時候就需要提出，國稅局不會主動幫忙扣除。如果沒有自己提出，在收到繳費書時又沒有自己驗算，很可能會一不注意就多繳了不少贈與稅。

繳交贈與稅

如果沒超過免稅額，申報當下就會得到贈與稅免稅證明書；如果超過則是會拿到繳款單，三萬元以下可以到便利商店或銀行繳費，超過三萬元則只能到銀行繳費。在要繳稅的狀況下，繳費完畢須拿著繳費單回到國稅局，承辦人員在確認後會核發贈與稅繳清證明書。

拿到贈與稅免稅證明書或是贈與稅繳清證明書後就能夠前往最後一站戶政事務所。

辦理產權移轉登記 – 地政事務所

到地政事務所的綜合櫃檯，櫃檯人員會協助指導填寫土地登記申請書，填寫完畢後再到受理櫃檯繳件。

在贈與人沒使用印鑑章的狀況下，贈與人需本人帶著身分證正本到現場，送件後櫃檯人員會指引贈與人到身份驗證的櫃檯進行身份驗證，驗證完畢後這一天的工作就完成。

這邊需繳納的費用為書狀費160元（一張權狀80元，如果是辦部分贈與導致要出4張權狀的話就要320元）以及土地登記費-(申報地價+契稅金額)*0.1%。

第3天 – 地政事務所

領取權狀

收到通知後（我禮拜五下午送件，禮拜三大概中午收到完成的通知），由申請人本人帶著身分證正本、印章和申請登記案件收據回到地政事務所領取權狀。

（同場加映）申請自用地價稅、房屋稅 – 稅捐稽徵處

如果受贈與的房產是自用的話，在申辦土增稅跟契稅時申請單上都有一個格子是說此房產/土地為自用，即使這邊有打勾，在領完權狀之後還是要回到稅捐稽徵處申請地價稅跟房屋稅為自用。

直接到地價稅的櫃檯領取/填寫申請單，申請單上有個格子是說一併申請房屋稅自用，勾起來後拿去送件就完成，只需要填這張申請單即可，房屋稅的不用另外再寫一張。

如果沒問題的話，幾天後會收到公文，這樣就大功告成了。

2025/2/28更新：我2/5送件，中間隔了大概一週的農曆新年假期，2/26地價稅的公文才發出，房屋稅的公文則是依然還沒收到。

2025/3/17更新：從送件後就一直等等等，久到我都開始想說是不是該去稅捐稽徵處問一下，要是再晚個一兩天我應該就會過去的3/17終於收到3/12發出的公文。

其他

年初一次跑2筆贈與節省時間

根據現行規定，房產贈與需要在契約訂立後30天內完成申報。因此可以在年底（比如說12/31）簽訂第一筆契約，在隔年一月初再簽訂另一筆契約，這兩筆就可以在一月同時處理，這樣只需要跑一次流程就能完成兩年份的贈與，大大減少需要花在跑行政機關的時間。

根據現行規定，如果在30天內完成申報，就可以用合約簽訂當時的現值計算契稅與土增稅。在這種情況下，兩年的土地現值會不同（因為每年1/1會公布當年的土地現值），但房屋現值則會相同（因為房屋稅的課稅年度是從7/1到隔年6/30，同個年度的現值相同）。

自己估算土增稅

除了透過財政部的網頁試算外，如果想要自己跑一些未來的模擬或是像上面講的一次辦兩筆贈與，在第二年年初需試算第一年那筆贈與的土增稅，就可能需要自己估算。財政部網頁上有列出算式，不過一開始沒算過可能還是有點霧煞煞，這邊稍微筆記一下計算方式。

開始計算前需要先拿到這2項資料：前次移轉年月（假設為91年5月）、移轉土地面積（假設為10平方公尺），之後到土地現值查詢查詢要估算年度的土地現值以及前次移轉年月的土地現值。

然後再到中華民國統計資訊網下載「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用」表格，從中找到要估算年度的消費者物價指數，不過因為表裡的物價指數是從某個年度起算到今年的物價指數，所以如果是要估算前一年或是模擬未來某年的話，就需要自己做些調整。歷史資料的話相對簡單一點，假設現在是民國114年，我想要估算以113年計算土增稅使用的物價總指數，這時候下載的表會是「民國 113年 12月 以各年月為基期之消費者物價總指數」，看到112年12月對應的物價總指數是102.1，因此可知113年的物價成長為2.1%(=102.1/100-1)。

如果要算113年土增稅，我們需要使用的數據應該是「民國 112年 12月 以各年月為基期之消費者物價總指數」但這個數據目前已抓不到，因此只能用113年12月的表自己回推。如果我前次移轉是91年5月，在113年12月表中顯示的物價指數是133.5，因為表中顯示的是以113年12月為基準，我們需要自己扣掉113年的物價漲幅2.1%，因此在計算113年土增稅時使用的物價指數就會是133.5*(1-2.1%) = 130.7

（另一方面假設我現在想要估算明年土增稅，則我需要假設今年度的物價成長，假設我根據統計資訊網表中近10年平均年增率為1.27%，我就可以估算明年的物價指數為133.5*(1+1.27%) = 135.2）

需要的數字都拿到後就可以這樣計算：

『估算113年12月贈與土地10平方公尺的土增稅』
前次移轉年月：民國91年5月
土地持有年限：20-30年 (22年）
土地移轉面積：10平方公尺
申報土地移轉現值：10(面積) * 263,000(113年土地公告現值)= 2,630,000
物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)：77,600(91年土地公告現值)* (130.7(113年物價指數)/100) * 10(面積) = 1,014,232
土地漲價總數額(a) = 2,630,000 - 1,014,232 = 1,615,768
漲價倍數 = 2,630,000/1,014,232 = 2.59 倍

因為持有年限在20-30年，且漲價幅度在100%-200%間，適用的計算公式為 a × 28％ － b × 8％ （公式可以參照財政部土增稅試算網頁）

預估稅額 = 土地漲價總數額(a) * 稅率28% - 前次移轉現值(b) * 8% = 1,615,768 * 28% - 1,014,232 * 8% = 371,276

上面打了一大串才想到，除非土地持有年限剛好卡到公式切換的年份（20年、30年、40年）不然根本只要得到上面講的那些數字（移轉年月、土地公告現值、土地面積、消費者物價總指數）就能夠直接用財政部網站估算土增稅，不用搞得那麼麻煩。會需要自己拉公式計算，大概只適用在預估未來土增稅，然後自己想要多跑幾個不同的土地漲幅＆物價漲幅假設的情境下。

1. 財政部和各地縣市政府（比如說新北市）都有列出流程，這篇熱心網友的分享也對我幫助很大 ↩︎
2. 0.2%的印花稅不能抵扣 ↩︎
3. 我在農曆年前一週申請，因為年後要出國，所以承辦人員有幫我附註希望能加速處理。我在星期五送件，星期一下午收到契稅完成通知；星期二下午收到土增稅完成通知。 ↩︎